房产中介会被取代？房东直售引发贝壳股价大跌，会是房价拐点吗？

来源：郭施亮　浏览：612次　时间：2021-08-23

前段时间左晖的离世，引发了整个行业的巨大震动。作为贝壳创始人兼董事长的左晖先生，被认为是行业重要的变革者，但随着左晖时代的结束，却促使贝壳进入了一个新的发展局面。

最近半年时间，应该是贝壳股价最黑暗的时刻。从半年前最高7、80美元的股价下跌至现在仅有16美元的股价，累计最大跌幅近80%，贝壳总市值也跌至191亿美元左右。短短半年时间，贝壳却出现了价格大跌的走势，到底是前期估值太高还是整个企业的投资逻辑或估值体系已经发生了巨变呢？

作为中概股的贝壳，今年以来自然容易受到年内中概股非理性下跌行情的冲击影响。不仅仅是贝壳，而且对腾讯、美团、京东、拼多多等知名企业，也深受市值缩水的压力。除了内外部政策环境变化的因素外，近年来房住不炒政策定调的持续升级，结合房产中介行业洗牌节奏的持续加快，这也引发了贝壳股价的非理性大跌。

杭州推出的“个人自主挂牌房源”功能，市场称为房东直售的模式，这一举措的落地对贝壳等企业来说，可能会带来直接性的冲击影响。受此影响，在短短几个交易日内，贝壳等相关企业的股票价格再度出现加速下行的走势，市场可能担心整个行业的投资逻辑已经发生了实质性的变化。

在房住不炒的背景下，房企在拿地态度上开始有所犹豫，而且随着政策的持续深入，不仅仅是房地产市场本身，而且对房产中介等领域，也开始意识到行业变革的压力。假如房东直售模式行得通，甚至日后推行至全国各地，那将可能会引发房产中介的大洗牌。

过去多年，在房地产市场持续火热的背景下，房产中介也从中受益，并得到了快速发展与壮大。但是，随着行业的快速发展，一些行业问题却陆续出现，包括真假房源问题、部分中介捂盘惜售或变相抬价等，这些现象都可能会扰乱整个行业健康发展的秩序。

此外，还可能出现部分房产中介垄断房源或者阴阳合同等问题，对本身存在一些信息不对称、交易环境不透明的市场，却容易造成一些发展乱象。不可否认的是，房产中介的出现，可以为交易双方提供了很大的便利，但在提供便利的同时，也存在着一些不为人知的弊端现象，行业整顿与洗牌的压力骤然升温。

房东直售模式的出现，对房产中介行业来说，确实带来了不少的挑战。但是，房东直售要完全颠覆房产中介行业，也是非常困难的。但是，房东直售模式如同一条鲶鱼，会对过去房产交易过程中的一些不透明问题、信息不对称现象给予纠正，有利于整个房地产行业的健康发展。

站在消费者的角度出发，最关心的问题，一个是交易安全性的问题，因为买卖房产本身牵涉到巨额的资金，资金安全问题无疑是他们最关心的问题；另一个是房源真实性以及合同真实清晰等问题，购房者需要获得对称与透明的交易信息，这也是筛选心仪房源的关键所在。

房东直售的操作流程将更多体现在“去中介化”的特征。但是，即使如此，就目前而言，房产中介的地位还是很难得到取代，因为二手房交易远远不止买卖双方沟通的流程，而且还会牵涉到产权确认、按揭贷款等流程，这些流程都是非常关键的，没有专业的房产中介，很难获得预期理想的交易结果。

杭州的房东直售模式可能认为是一个试点，一旦试点成功或者受到了好评，那么有可能会推向全国，到时候可能会引发房产中介行业的大洗牌。不过，对传统的房产中介企业来说，凭借自身积累的资源与经验，可以进行积极的改革与转型，以不断迎合市场新环境的变化。从资本市场的估值定价来看，短短半年时间，股价下跌近80%，要么就是整个投资逻辑不被市场所看好，要么就是市场过度苛刻了。此外，可能是市场对未来房地产行业的监管力度会发生有增无减的预期体现。总而言之，市场用最悲观的估值进行定价，这也是反映出一种悲观的预期，即使股票的估值遭到错杀，但股价实现估值修复也需要一段不短的日子。

可以预期，房住不炒的政策定位会是中长期的，短期内很难发生实质性的改变。与此同时，当前市场基本上形成了一种共识，即高房价现象影响到中青年人的生育意愿，高房价问题应该在不久的将来会得到整治。由此一来，市场对房地产行业的发展前景，还是比较谨慎与担忧的。从市场资金的角度出发，对房地产行业的发展预期是比较悲观的，且在政策环境没有发生明确性拐点之前，市场资金对房地产及相关行业的估值定价还是会偏向保守与谨慎。

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